En junio del año 2022, entró en vigencia la Ley N°21.461, que modifica la Ley N° 18.101 sobre arrendamiento de predios urbanos.
Dentro de las modificaciones más importantes de esta Ley se encuentra la posibilidad de solicitar al Juez la restitución anticipada del inmueble, el lanzamiento del arrendatario demandado con auxilio de la fuerza pública y el establecimiento de nuevo procedimiento monitorio para cobro de rentas de arrendamiento, cuentas adeudadas y la restitución consecuencial del inmueble arrendado.
Además, se modifica el Código Civil, para hacer aplicable el procedimiento monitorio a las acciones de comodato precario que persigan la restitución del inmueble y a la acción de precario que se ejerce conforme al artículo 2.195 del Código Civil, esto es, ante la ocupación del bien raíz sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño.
Lo anterior permite obtener la restitución del inmueble a través de un procedimiento más expedito, disminuyendo los tiempos de espera en la tramitación de estos juicios, para que los arrendatarios y propietarios puedan obtener la restitución de sus inmuebles y desalojar a los arrendatarios o personas que se apoderaron de su propiedad en breve tiempo.
A continuación, se detallan las modificaciones más importantes introducidas por esta Ley.
1. ¿En qué casos se puede solicitar la restitución anticipada del inmueble arrendado y el lanzamiento del arrendatario demandado?
Se puede solicitar en aquellos juicios de arrendamiento en que se demande la terminación del contrato de arrendamiento y la restitución del bien arrendado, por haberse destruido parcialmente o haber quedado inutilizado para su uso como consecuencia de la falta de cuidado de la persona que arrienda.
2. ¿Qué puede hacer al arrendador cuando el arrendatario no paga las rentas de arrendamiento?
Puede presentar una demanda monitoria de cobro de rentas de arrendamiento y restitución del inmueble arrendado.
La demanda deberá contener lo siguiente:
• La individualización del arrendador y del arrendatario;
• La o las rentas de arrendamiento y las cuentas por gastos comunes y de consumo adeudadas;
• La solicitud de que se requiera al deudor para que, dentro del plazo de 10 días corridos, pague las rentas y las cuentas de gastos comunes y de consumo adeudadas y para el caso de que el deudor no pagare o no compareciere o no formulare oposición, que se le tenga por condenado al pago de la obligación reclamada.
3. ¿Qué ocurre si el arrendatario moroso no formula oposición ni paga dentro del plazo de 10 días?
Se condenará al arrendatario al pago de la obligación reclamada y se dispondrá su lanzamiento y el de todos los ocupantes del inmueble con auxilio de la fuerza pública si fuese necesario, en el plazo no superior a 10 días, contados desde que la resolución se encuentre firme y ejecutoriada o cause ejecutoria.
4. ¿Qué sucede si el arrendatario paga la deuda?
Si el pago es total, el procedimiento monitorio termina. En cambio, si el pago es parcial, se seguirá adelante por la parte de la deuda que falte por pagar.
5. ¿Qué se puede hacer el dueño de un inmueble que está siendo ocupado por otra persona sin su consentimiento?
En este caso tiene lugar la figura legal prevista en el artículo 2.195 del Código Civil, denominada precario, esto es, “la tenencia de una cosa ajena, sin previo contrato y por ignorancia o tolerancia del dueño”.
La forma en que el dueño puede obtener la restitución de su inmueble y el desalojo del ocupante, es interponiendo una acción de precario que se tramita bajo las reglas del procedimiento monitorio que se acaba de analizar
Esto le permitirá recuperar su propiedad de forma más rápida y eficiente.
6. Conclusión
Las modificaciones a la Ley sobre Arrendamiento de Predios Urbanos, ha permitido agilizar los procesos de desalojo, devolviendo los inmuebles a sus dueños, junto con establecer un procedimiento monitorio de cobro de rentas.
Si tienes problemas con su arrendatario porque no paga las rentas, o tienes un inmueble que está siendo ocupado por otra persona sin tu consentimiento, no dudes en contactarme
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